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中介猛推“經營貸置換房貸” 貸款中介兜售的經營貸置換房貸靠譜嗎?

北京商報 | 2022-04-14 08:52:24

隨著銀根放松、利率走低、經營貸及消費貸等品種投放力度加大,不少貸款中介再度活躍,向購房者推出了“以貸換貸”的生意。4月13日,北京商報記者調查發現,一些貸款公司宣稱可幫助客戶將最低年利率3.4%的經營貸與年利率5%以上的房貸進行置換,輕松省下數十萬元利息,不過,北京商報記者調查發現,貸款中介所收的費用不菲,整體辦理收取的服務費大概在貸款金額的1.6%-4%左右,這其中還不包括一些隱形費用。更為重要的是,無論“首付貸”還是此類置換經營貸的方式,都在變相地回避國家對于信貸政策的監管,一經查出會被銀行要求提前歸還貸款,用戶若盲目輕信可能得不償失。

中介猛推“經營貸置換房貸”

“打開你房貸按揭銀行的App,看看你的房貸利率是多少?”“只要條件符合就可以考慮換貸,幫你省利息”,北京商報記者注意到,近日,有不少貸款中介開始在社交平臺上不斷推薦“以貸換貸”業務,吸引用戶的目光。

經營貸已存在多年,主要是銀行針對中小企業主或個體工商戶推出的融資產品,借款人可以通過房產抵押等擔保方式從銀行借款,用來盤活個體企業資金。那什么是“以貸換貸”?北京商報記者調查發現,“以貸換貸”是購房者經過貸款公司一番包裝后,將最低年利率3.4%的經營貸與年利率5%以上的房貸進行置換。

在社交平臺,有多位貸款中介曬出了購房按揭貸款與經營貸數據對比。根據一位貸款中介提供的信息,以貸款金額100萬元、還款方式為等額本息為例,購房按揭貸款期限為30年,年利率為5.88%,月還款額約為5919元,總支付利息約為113.07萬元,總還款額度約為213.07萬元。通過置換經營貸后還款期限變為20年,年利率為4.6%,月還款金額為6380.6元,總支付利息為53.13萬元,總還款額為153.13萬元。“通過這樣的方式您可以少還10年貸款,少還利息59.94萬元。”這位貸款中介說道。在調查過程中,也有貸款中介向購房者推出了更低利率的置換產品。“經營貸我們可做到最低3.4%的年利率,比房貸利率合適不少。”另一位貸款中介說道。不過,在實際情況下,試圖“以貸換貸”的用戶往往都是房貸存量用戶,實際利息差額并不像中介宣稱的如此有誘惑力,而貸款期限縮短還會導致月供增加,加大用戶的還款壓力。

然而,在中介機構的鼓吹下,“以貸還貸”這一方式還是讓不少買房人動了心,多位貸款中介向北京商報記者表示,“以貸換貸”業務現在很火爆,咨詢的客戶非常多。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠在接受北京商報記者采訪時分析,經營貸利率低于房貸利率,這種明顯的倒掛局面產生了一定的套利空間,誘發經營貸違規行為;銀行對經營貸的審核力度不足,致使這種違規行為鉆了空子;中介在此過程中有比較可觀的收入。

隱性收費的套路

由于經營貸需要通過抵押方式從銀行借款,還需要將資金用于生產經營,申請人需要符合相應的審核要求,那么,貸款中介是如何經過一番包裝,讓用戶符合申請標準的?

北京商報記者進一步深入調查后了解到,貸款中介“包裝”的方式都是大同小異,一類是購房者名下若有正常經營的公司,貸款中介將會根據公司的經營資質以及購房者個人情況制定經營貸置換計劃;若購房者沒有自身經營的公司,那么貸款中介將為購房者過戶一家公司,并偽造經營流水,讓客戶“變身”經營者,然后再進行產品置換。

經營貸的還款方式也有多種選擇,一位貸款中介提到,“當前名下有正常經營流水的客戶能申請20年期還款的產品,中途不用歸還本金,等額本息還款方式,和房貸的還款方式一樣,其他類別的客戶只能做10年期貸款”。

另一位貸款中介介紹稱,“我們會根據購房者資質的不同推薦不同的產品,3年、5年、10年、20年都有,經營貸有的需要中途歸還本金,有的不需要歸還本金。銀行會對中途不歸還本金的購房者資金用途進行核查,每隔一段時間就會進行貸后管理,只要購房者中途不出現逾期,基本就沒有任何問題”。

在置換過程中,貸款中介所收的費用也不菲,多位貸款中介向北京商報記者表示,整體辦理收取的服務費大概在貸款金額的1.6%-4%左右,也就是說若辦理100萬元經營貸,需要向貸款中介繳納1.6萬-4萬元的服務費,這其中還不包括一些隱形費用。“若購房者的征信、抵押物存在問題,還要再根據不同情況進行收費。”多位貸款中介提醒。

除了一些隱形費用外,北京商報記者調查發現,如果購房者存在首套房貸款還未還清的情況,貸款中介還會提供一種墊資操作方案,例如客戶名下房產仍有50萬元貸款未還清,這時貸款中介便可以先行將50萬元貸款替購房者墊付,隨后等購房者經營貸放款之后,再將這筆費用還給貸款中介。墊資費以10-15天為一個周期收取,例如50萬元貸款,一個周期需要收取墊資費3500元,如果經營貸審批時間達到一個月,那么貸款中介將從中獲利7000元。

當北京商報記者明確提到利用經營貸置換房貸可能被銀行查出時,多位貸款中介均表示,“可以規避這些風險,只要資金不直接流入房地產市場就可以,具體操作可以用取現、走對公賬戶解決”。

將本該用于企業生產經營的資金助推流入樓市,變相抬高了房地產行業的風險。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,經營貸置換房貸說明當前市場的亂象依舊未得到有效解決,貸款中介為經營貸資金流向樓市進行“包裝”,貸款中介從中收獲不菲“中介服務費”。

在梁楠看來,經營貸違規流入樓市,對房地產市場健康發展和良性循環也會有負面影響,將削弱樓市政策的調控力度,產生較多的投機需求,一定程度上也會推高房價,致使合理的住房需求得不到保障。

切勿盲目聽信

分析人士表示,按照銀行規定,經營貸只能用于企業經營,居民將資金流入股市、樓市屬于違規,且經營貸和房貸最長期限不同,同樣的貸款金額下,期限越短月供金額越大,加劇用戶還款壓力,盲目聽信貸款中介忽悠恐會得不償失。

梁楠表示,經營貸還款期限較短,還款壓力相對較大;再次,置換過程中又會夾雜其他成本,最后整體成本或比房貸成本更高。

在經營貸入樓市愈演愈烈的背景下,相關核查手段也在不斷升級。除了及時通過窗口指導、監管提示約談等方式部署全轄銀行機構開展快速自查,全面摸排有關情況之外,此前也有監管機構要求銀行嚴格規范與中介機構的業務合作,及時堵塞業務管理漏洞、完善產品服務流程,嚴肅開展問責;嚴格實施貸前調查,加強客戶資質和信用狀況審核,關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間,審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款。

易觀分析金融行業高級分析師王細梅在接受北京商報記者采訪時表示,商業銀行需嚴格落實貸前調查,加強對貸款用途的管理,多維度驗證借款人資質,并對近期購買住房的客戶發放經營貸款更加審慎細致調查;貸中要嚴格執行受托支付相關規定,確保貸款資金流向合規;貸后管理要加強對申請經營貸款的企業的監控,監控其是否正常經營及繳稅。

在高壓之下,銀行也加大了巡查力度,北京商報記者了解到,北京轄內的部分商業銀行已經在遵照《個人貸款提前到期告知函》對違規流向樓市的信貸資金進行回收,要求客戶提前進行返還。

“接下來,銀行應進一步加大對經營性貸款借款人資質的審核力度,如銀行流水及收入證明等是否真實,同時,提高核查貸款資金流向的穿透性,從而保障資金流入正規用途,另外,加強監管,特別是對于違規行為,一經發現絕不姑息。”梁楠說道。

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